Grundsteuer 

auf einen Blick 

Jeder der ein Grundstück besitzt, muss Grundsteuer zahlen. Der Bescheid dafür kommt jedes Jahr von den Gemeinden. Doch die Grundsteuer steht in der Kritik. Die Berechnung sei zu kompliziert und die Grundlage veraltet. Jetzt werden Rufe nach einer angemessenen Reform der Grundsteuer lauter. Erfahren sie in diesem Beitrag alles zum Thema.

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum (auch auf Erbbaurechte) von Grundstücken und deren Bebauung.

Im Mittelpunkt der Steuer steht keine Person, sondern ein Objekt: der Grundbesitz.

Die Steuer fließt den Gemeinden zu (Gemeindesteuer).

Die Grundsteuer wird einmal im Jahr zum 1. Januar erhoben.

Sie ist in 4 Teilen jeweils zum 15. Februar, Mai, August und November fällig.

Vermieter können die Grundsteuer im Rahmen der Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen.

FAQ

Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer ist in der Regel das einzelne Grundstück. Die Berechnung ist kompliziert und vor allem die veralteten Einheitswerte stehen in der Kritik. Beinahe jede Eigentümerin und jeder Eigentümer bezahlt einen anderen Betrag. Die Manchmal bestehen sogar in ein und derselben Straße Unterschiede. Ursache sind regional unterschiedliche Hebesätze und komplizierte Einheitswerte.


In Deutschland gibt es zwei Formen der Grundsteuer. Die Grundsteuer A (agrarisch) für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft und Grundsteuer B (baulich) für bebaute und bebaubare Grundstücke und Gebäude. Historischer Fakt: 1960 bis 1961 gab es auch eine Grundsteuer C für baureife Grundstücke.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer die beim Kauf (Erwerb) eines Grundstücks oder Grundstückanteils vom Käufer gezahlt werden muss. Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer. Das bedeutet, dass Sie an einen Vorgang des Rechtsverkehrs anknüpft. In der Regel ist das ein Kaufvertrag über ein Grundstück. Lesenswerte Inhalte dazu finden Sie im Beitrag zur Grunderwerbsteuer.

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt nach 3 Faktoren.

Diese werden von den Finanzämtern und Gemeinden in mehreren Rechenschritten ermittelt.


  1. Das Finanzamt stellt die Höhe des Einheitswertes fest. Als Grundlage dafür dient das Bewertungsgesetz.Danach erhalten Eigentümer*innen einen Einheitswertbescheid.
  2. Auf Grundlage des gesetzten Einheitswertes wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt. Hierfür werden Einheitswert und Grundsteuermesszahl miteinander multipliziert. Danach erhalten Eigentümer*innen einen Grundsteuermessbescheid.
  3. Auch den Gemeinden liegt der Grundsteuermessbescheid vor. Dieser enthält den Messbetrag welcher nun mit dem individuellen Hebesatz der Gemeinden multipliziert wird. So wird die Höhe der Grundsteuer ermittelt.

Der Einheitswert wird herangezogen um die Grundsteuer zu ermitteln. Der Einheitswert wird im Bedarfsfall durch das Finanzamt ermittelt. Bei Neubauten fordert das Finanzamt einen speziellen Fragebogen an. Eigentümer*innen sind hier zur Abgabe von Informationen über die Immobilie verpflichtet. Neben dem Fragebogen fordert das Finanzamt in der Regel auch Baupläne, Flächenberechnungen und Angaben über mögliche Mieteinnahmen an. Bei Altbeständen bestehen bereits Einheitswerte, welche ein/e Vorbesitzer/in übergeben kann. Aufgrund der vom Eigentümer übermittelten Angaben erstellt das Finanzamt die sogenannte Ertragswertermittlung. Das Finanzamt stellt den Grundstückswert entweder im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren fest. Dieser beinhaltet den Gebäudewert, den Bodenwert und den Wert vorhandener Außenanlagen. Der ermittelte Einheitswert ist in der Regel immer niedriger als der eigentliche Marktwert der Immobilie. Laut Gesetz gibt es einen Mindestwert. Dort heißt es: „Der für ein Grundstück angesetzte Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre“ 

Das Ertragswertverfahren ist eines der Verfahren zu Ermittlung des Grundstückswerts. Die gesetzliche Grundlage für das Ertragswertverfahren bildet das Bewertungsgesetz. Laut Gesetz umfasst der Grundstückswert den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen. Er ergibt sich durch die Multiplikation der Jahresrohmiete mit einem Vervielfältiger. Der Vervielfältiger ist eine Zahl mit der die Jahresrohmiete zu vervielfachen ist (§80 BewG). Die Zahl ist gesetzlich geregelt und bestimmt sich nach der Grundstücksart, der Bauart und Bauausführung, dem Baujahr des Gebäudes und der Einwohnerzahl der Belegungsgemeinde im Hauptfeststellungszeitpunkt. Zusätzlich müssen bei der Ermittlung des Grundstückswerts noch Außergewöhnliche Grundsteuerbelastung (§81BewG) und Ermäßigung und Erhöhung (§82 BewG) beachtet werden.


Angewandt wird das Ertragswertverfahren in der Regel bei folgenden Grundstücksarten:


 Mietwohnungsgrundstücke

 Geschäftsgrundstücke

 Gemischt genutzte Grundstücke

 Einfamilienhäuser

 Zweifamilienhäuser

 Sonstige bebaute Grundstücke

Dieses Verfahren eignet sich zur Bewertung von sonstigen bebauten Grundstücken, wie industriellen Gebäuden. Die gesetzliche Grundlage bildet das Bewertungsgesetz. Die Wertermittlung beruht auf Bodenwert, Gebäudewert und Wert der Außenanlagen. Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks und entsteht, indem man Bodenrichtwert und Grundstücksfläche multipliziert. Gebäudewert und Wert der Außenanlagen ermittelt man unter Beachtung der Herstellungskosten der baulichen (Außen-)Anlagen. Hierbei gibt es diverse wertmindernde Eigenschaften wie beispielsweise das Alter. Die drei Faktoren ergeben im Sachwertverfahren den sogenannten Ausgangswert. Dieser ist dann an den gemeinen Wert anzugleichen.

Im ersten Rechenschritt auf dem Weg zu Grundsteuer wird der Einheitswert mit der sogenannten Grundsteuermesszahl multipliziert. Dies geschieht gestaffelt nach Art der Nutzung und Grundstücksart. Das Ergebnis der Multiplikation ist der Grundsteuermessbetrag. Dieser wird dann mit dem Hebesatz multipliziert. Daraus ergibt sich die für den Eigentümer zu zahlende Grundsteuer. Die Grundsteuermesszahl beträgt zwischen 2,6% und 10%. Die Messzahl ist nicht bundesweit einheitlich. Je nach Art der Immobilie oder nach Bebauung und Lage gelten verschiedene Werte. In den neuen Bundesländern sind die Grundsteuermesszahlen in der Regel höher als in den alten Bundesländern. Auch als Ausgleich für die grundsätzlich geringeren Einheitswerte in den neuen Bundesländern. 

Wie wird der Steuermessbetrag ermittelt? Das Finanzamt stellt den Steuermessbetrag fest, indem es verschiedene Unterlagen vom Eigentümer anfordert. Dazu gehört eine Beschreibung des Grundstücks mit Lageplan, Bauzeichnung und die Wohn- und Nutzflächenberechnung. Außerdem müssen Eigentümer*innen den passenden Vordruck zur Beschreibung des Grundstücks ausfüllen. Auf Grundlage dieser Angaben erstellt das Finanzamt den Grundsteuermessbescheid. Dieser wird dann an Eigentümer*in und zuständige Gemeinde verschickt. Die Steuermesszahl wird ermittelt, indem man die Messzahl mit dem Einheitswert multipliziert. Zur Berechnung der Grundsteuer sind Kenntnisse über alle Zwischenschritte und Werte notwendig. Neben dem Steuermessbetrag sollten Eigentümer*innen auch Einheitswert, Grundsteuermesszahl und den Hebesatz kennen. 

Der Hebesatz zur Berechnung der Grundsteuer wird von den Städten und Gemeinden individuell festgelegt.


Hier als Beispiel der Hebesatz in Emmerich:

Art

Hebesatz

Land & Forstwirtschaft (A)

254%

Grundstücke (B)

493%